住んでいない人の名義
住んでいない人の名義
落とし穴 2
「どうせ将来は子が継ぐから」と、
住んでいない人の名義にする
親切なつもりが、危ない判断になる
「お母さん、登記、僕の名前にしておくよ。
どうせ将来は僕が継ぐんだから」
一見、親切な提案です。
実際、こういうご家族は本当に多いです。
お子さんは、
「お母さんに余計な負担をかけたくない」という思いで、
お母様は「息子が言うなら、それでいいか」と任せる。
でも、ここに、
見落とされやすい2つの落とし穴があります。
落とし穴その1:
名義人が、先に亡くなったら
息子さんが、もし先に亡くなったら
家の名義は、息子さんの奥さんに移ります。
お母様にとっては、義理の娘です。
仲が良ければ問題ありません。
でも、関係がこじれていたら
「自分が長年住んできた家なのに、
義理の娘に出ていけと言われる」
という事態も、現実に起こります。
しかも、
この時、お母様には法的な抵抗手段がほとんどありません。
家の名義人は、
嫁ぎ先の家族になっているからです。
落とし穴その2:
税金の特例が、使えなくなる
これは、税金の話です。
家を売る時、
「実際に住んでいた人」だけが使える、
大きな節税の特例があります。
つまり、
住んでいる人の名義で売るか、
住んでいない人の名義で売るかで、
税金の額が、まったく違ってくる。
ということです。
「先回りで、住んでいないお子さんに名義を変えた」
結果、 本来使えるはずの特例が使えなくなり、
ご家族の手元に残るお金が、
大きく減ってしまうケースがあります。
特例の詳しい内容や条件は、
必ず税理士の先生にご確認ください。
ここでお伝えしたいのは、
「誰の名義で売るか」で、
税金が大きく変わる場面がある。
この一点です。
なぜ、こんなことが起こるのか
理由はシンプルです。
税法は、
「実際に住んでいた人を守る」ように
作られているからです。
住んでいる人の生活を守るための制度なので、
住んでいない人が売っても、適用されないことがある
これが、税法のいちばんの考え方です。
これは、知らないと損をするだけでなく、
知っていれば、ほとんどの場合、防げる話です。
現場で見てきた、本当の話
弊社にご相談に来られた、あるお客様の話です。
お父様が亡くなり、相続が発生した時、
「長男が遠方にいるから、
近くに住んでいる次男の名義にしておこう」
とご家族で決められました。
次男さんは、実家には住んでおらず、
結婚して別の場所に家を建てていました。
その後、お母様も亡くなり、
空き家になった実家を売却することになって
「こんなはずではなかった」
と、ご家族で頭を抱えることになりました。
「次男が、ただ近くに住んでいる」と
いう理由だけで決めた名義が、
売却時の選択肢を狭めてしまったのです。
落とし穴を避けるための、原則
✓ 相続登記は、
その家に「実際に住んでいる人」の名義にする
たったこれだけです。
でも、これを知らずに、
先回りで名義変更してしまうご家族が、
本当に多いのです。
もし、すでに名義を変えてしまった場合
ご安心ください。
売却前に、もう一度、
名義を戻すことも可能な場合があります。
ただし、贈与税の問題などが絡むので、
売却を考え始めた段階で、
必ず税理士の先生にご相談ください。
「将来のため」が「将来を縛る」
ご相談に来られる方の多くが、
こうおっしゃいます。
「将来のことを考えて、
早めに動いたつもりだったのに」
その気持ちは、本当によくわかります。
ご家族を思って、前もって準備された判断です。
でも、不動産の名義は、
「先回りしないほうがいい場面」が多いのです。
特に、
税金の特例(住んでいた人だけが使える、各種の控除など)
将来の予測できない事態(名義人の急逝、関係の変化)
これらは、
「動かないでおく」ことで守られるケースがあります。
弊社にできること
弊社では、相続のご相談をいただいた時、
まず以下をうかがいます。
✓ ご家族の現在の名義状況(登記簿の確認)
✓ 将来的に売却の可能性があるか
✓ 名義変更を考えた経緯と、その理由
その上で、
必要に応じて信頼できる
税理士・司法書士の先生をご紹介します。
「不動産屋だけで判断しないこと」
これが、相続のご相談を本気で受けるための、
最低限のルールだと考えています。
ご相談はこちらから
📞 お電話
0120-40-6728 9:00〜18:00 / 定休日 水曜日
📧 メール
秘密厳守。 「相談しただけで売却を勧められる」ことはありません。
株式会社オーマイホーム / 〒342-0058 埼玉県吉川市栄町1515-1
