固定資産税の仕組みと効果的な節税対策
2025年04月24日
知っておきたい！固定資産税の仕組みと効果的な節税対策
納税通知書が届いたらすぐ役立つ
もう固定資産税の納税通知書は届きましたか？
この4月に各市区町村から届く納税通知書を見て、
「なぜこんなに高いの？」「少しでも節税できないか」と
お悩みの方も多いのではないでしょうか。
今年も納税通知書の季節がやってきました。
この時期だからこそ知っておきたい、固定資産税の基本的な仕組みから、
多くの方が見落としがちな節税対策まで、わかりやすく解説します。
この記事を読むことで、
不動産所有にかかる税負担を適正に管理するためのポイントが理解できるでしょう。
目次
固定資産税とは？基本の「き」
固定資産税は、土地・家屋・償却資産（事業用の機械設備など）を
所有している方に課される地方税です。
毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、
資産の評価額に基づいて税額が決まります。
固定資産税の基本情報
税率: 標準的には評価額の1.4%（市町村によって若干異なる場合あり）
納付方法: 年4回の分割払い（市町村によって異なる場合あり）
納付時期: 1期目は4〜5月、以降7月、12月、2月が一般的
今ちょうど第1期の納付時期です。
納税通知書をしっかりチェックして、適切な対応を考えましょう。
実例で見る固定資産税の負担
都心の中古マンション（評価額2,000万円）を所有するA様の場合
固定資産税：約28万円/年
都市計画税：約6万円/年（都市計画税は固定資産税に加えて課される税金で、税率は0.3%程度）
合計年間負担額：約34万円
この34万円という金額は、
A様の年間家賃収入（240万円）の約14%を占めています。
つまり、家賃収入のうち約1.7ヶ月分が税金で消えていくことになります。
知らないと損する土地の固定資産税の仕組み
土地の固定資産税は、
その評価方法を理解することが節税の第一歩です。
土地の評価方法
土地の評価額は「路線価方式」または「標準宅地比準方式」によって決定されます。
簡単に言えば、その土地の立地条件、面積、形状などに基づいて決められるのです。
重要なのは、固定資産税評価額は市場価格の約70%程度に設定されているということ。
しかし、地域や土地の状況によってはこの比率が適切でない場合もあります。
土地の税負担を軽減する特例措置
知っておくべき特例措置をいくつかご紹介します：
住宅用地の特例
小規模住宅用地（200㎡以下）：評価額の1/6に軽減
一般住宅用地（200㎡超部分）：評価額の1/3に軽減
市街化調整区域内の土地の特例
一定条件を満たす場合、評価額が軽減される
農地の納税猶予制度
相続した農地を引き続き農業に利用する場合、納税が猶予される
実例：土地の活用で税負担が変わったB様のケース
B様は東京郊外に400㎡の更地を所有し、
年間約50万円の固定資産税を支払っていました。
この土地に賃貸アパートを建設したところ、
住宅用地の特例が適用され、
土地にかかる固定資産税は年間約15万円に軽減。
結果的に、アパート経営による収益だけでなく、
税負担の軽減というメリットも得られました。
家屋の固定資産税はどう計算される？
家屋の固定資産税は、建物の構造、用途、経過年数などによって決まります。
家屋の評価方法
家屋の評価は「再建築価格方式」によって行われます。
つまり、評価時点でその家屋と同じものを新築するといくらかかるかを算出し、
そこから経年劣化による減価を差し引いて評価額を決定するのです。
家屋の評価額が下がる仕組み
築年数が経つにつれて、家屋の評価額は減少していきます。
これを「経年減点補正」と言います。
木造住宅：毎年約10%ずつ減少（20〜25年でほぼ最低限の評価額に）
鉄筋コンクリート造：毎年約6〜7%ずつ減少（より長期間にわたって減少）
実例：築年数による税額の違い
同じ間取り・エリアのマンションでも、
築年数によって税額が大きく異なります：
新築マンション（70㎡）：年間約12万円
築10年マンション（70㎡）：年間約8万円
築20年マンション（70㎡）：年間約5万円
このように、固定資産税の観点からは、
中古物件の方が維持コストが低くなる傾向があります。
実践できる！固定資産税の節税対策5選
ここからは、今回届いた納税通知書を見ながらすぐに検討できる、
実践的な節税対策をご紹介します。
対策1：固定資産税評価額の見直し請求
ポイント: 評価額が実態と合っていないと思われる場合は、見直し請求ができます。
実例: C様は今年届いた納税通知書の評価額に疑問を持ち、
近隣の公示価格と比較検討。
専門家のアドバイスを受けて審査請求を行い、
評価額が約15%引き下げられました。結果、
年間約3万円の税負担軽減に成功しました。
実践手順:納税通知書が届いてから60日以内に
「審査申出書」を提出（お早めの対応が必要です！）
根拠資料（近隣の地価公示価格や売買事例など）を準備
必要に応じて不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談
対策2：住宅用地特例の最大活用
ポイント: 更地より住宅用地の方が税負担は大幅に軽減されます。
実例: D様は相続した実家の取り壊しを検討していましたが、
更地にすると固定資産税が約4倍に上昇することが判明。
急いで取り壊すのではなく、
リフォームして賃貸に出す選択をしたことで、税負担の急増を避けられました。
実践のポイント:古家付き土地を購入した場合、
すぐに取り壊さず税金面も検討する
建物を残しつつ、次の活用方法を計画的に考える
取り壊し予定の場合は、1月1日をまたぐタイミングに注意する
対策3：固定資産税の減額特例制度の活用
ポイント: 一定の条件を満たすリフォームや建て替えで、
固定資産税の減額が受けられます。
主な特例制度:
バリアフリー改修: 最大1/3減額（適用期間1年）
省エネ改修: 最大1/3減額（適用期間1年）
耐震改修: 最大1/2減額（適用期間1年）
長期優良住宅の新築: 最大1/2減額（適用期間3〜5年）
実例: E様は築30年の実家を相続し、省エネ・バリアフリー改修を実施。
約500万円の工事費用でしたが、固定資産税の減額に加え、
各種補助金も活用できたため、実質的な負担は大幅に軽減されました。
対策4：未利用地の有効活用
ポイント: 更地のままだと高い税金が課される可能性があります。
実例: F様は駅から徒歩15分の未利用地（200㎡）を所有し、
年間約30万円の固定資産税を支払っていました。
この土地にコインパーキングを設置したところ、
月額約15万円の収入を得られるようになり、
税負担をカバーしながら収益も得られるように。
活用アイデア
駐車場経営（初期投資が比較的少ない）
小規模賃貸住宅の建設
太陽光発電設備の設置
コンテナハウスの設置（建物扱いになる場合がある）
対策5：償却資産申告の正確な実施
ポイント: 事業用資産をお持ちの方は、
償却資産申告を適切に行うことも重要です。
実例: 賃貸アパートを経営するG様は、
エアコンや給湯器などの設備更新時に、適切に償却資産の申告を行い、
古い設備の除却申告も実施。結果として、過大な課税を避けることができました。
申告のポイント:
毎年1月31日までに申告が必要
新規取得資産の申告漏れに注意
除却した資産の申告も忘れずに
少額資産（30万円未満）は一括償却可能
よくある質問と回答
Q1: 固定資産税の納付書を紛失した場合はどうすればいいですか？
A: 市区町村の税務課に連絡すれば再発行してもらえます。
納期限に間に合わないと延滞金が発生するため、早めに対応しましょう。
Q2: 固定資産税は年の途中で不動産を売却した場合どうなりますか？
A: 固定資産税は1月1日時点の所有者に対して1年分課税されます。
年の途中で売買する場合は、売買契約で「日割り精算」することが一般的です。
Q3: 家屋の取り壊しをしたら、どのような手続きが必要ですか？
A: 家屋を取り壊した場合は、市区町村に「滅失登記」と
「家屋滅失届」を提出する必要があります。
翌年度から家屋分の固定資産税がかからなくなりますが、
土地は住宅用地の特例が適用されなくなるため、税額が上がる可能性があります。
Q4: 固定資産税評価額と実際の不動産価格はどう違うのですか？
A: 固定資産税評価額は、一般的に市場価格の約70%程度に設定されています。
ただし、地域や物件によってこの比率は異なる場合があります。
Q5: 相続した不動産の固定資産税はいつから発生しますか？
A: 相続不動産の固定資産税は、被相続人（亡くなった方）の死亡時点ではなく、
翌年の1月1日時点の所有者に課税されます。
相続登記が遅れていても、相続した時点で納税義務は発生します。
今届いた納税通知書を見直すなら、専門家の力も活用しましょう
固定資産税の仕組みを理解し、適切な節税対策を講じることで、
不動産所有にかかるコストを適正化できます。
特に今、納税通知書が届いたこの時期だからこそ、
一度しっかりと見直してみることをおすすめします。
当社では、不動産の売買仲介だけでなく、
所有者の皆様が最適な資産活用ができるようサポートしています。
固定資産税についてのご質問や、
お持ちの不動産の最適な活用方法について、
お気軽にご相談ください。
次回は
「経験者が教える！失敗しない不動産購入の7つのステップ」
についてお伝えします。
お楽しみに！
