不動産投資の基礎知識
2025年04月19日
不動産投資の基礎知識：失敗しないための5つのポイント
今日は、不動産投資を始めたい方や既に始めている方に向けて、
私が12年間で見てきた「成功する投資家」と「失敗する投資家」の違いから導き出した、
失敗しないための5つのポイントをお伝えします。
なぜ今、不動産投資なのか？
2025年の現在、資産運用の選択肢は増え続けています。
株式投資、投資信託、暗号資産など、様々な投資手段がありますが、
不動産投資が持つ独自の魅力は依然として強力です。
実物資産として残る安心感
レバレッジ効果（少ない自己資金で大きな資産を運用できる）
インフレに強い資産特性
毎月の家賃収入による安定したキャッシュフロー
しかし、メリットがある一方で、
適切な知識なく始めると大きなリスクを背負うことになります。
私が見てきた「成功する投資家」には、共通する特徴があります。
その核心部分を、今日はお伝えします。
ポイント1：物件選びは「感情」ではなく「数字」で判断する
失敗事例：感情で決めて後悔したA様のケース
A様は地元の駅前に「格安」と謳われた一棟アパートを購入しました。
「自分が育った街だから」「駅前だから将来性がある」という感情的な理由が大きかったそうです。
しかし、実際に運用を始めると、空室が多く、家賃も予想より低く設定せざるを得ませんでした。
結果、毎月の赤字に悩まされることに。
成功の鍵：重視すべき数字とは？
不動産投資で最も重要なのは「表面利回り」ではなく「実質利回り」です。
表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格 実質利回り：(年間家賃収入 - 経費) ÷ 物件価格
経費には以下が含まれます：
固定資産税・都市計画税
管理費・修繕積立金
保険料
管理会社への委託費
修繕費
空室リスク（平均空室率を考慮）
成功している投資家は、この実質利回りが最低でも5%以上ある物件を厳選しています。
ポイント2：エリア選定は「将来性」よりも「安定性」を重視する
失敗事例：将来性に賭けて失敗したB様のケース
B様は「これから発展する」と言われた地方都市の新興エリアに投資しました。
駅前再開発の計画があり、将来的な値上がりを期待していたものの、再開発は延期に次ぐ延期。
人口も予想に反して減少し、家賃は下落。結局、大幅な赤字で物件を手放すことになりました。
成功の鍵：安定したエリアの見極め方
成功している投資家が重視するエリア選定の基準は：
人口動態：過去10年の推移がプラスか最低でも横ばい
空室率：エリアの平均空室率が5%以下
交通アクセス：主要駅から徒歩15分以内
生活利便施設：スーパー、コンビニ、病院などが充実
賃貸需要層の厚さ：単一の産業や企業に依存していないか
特に成功率が高いのは、大都市の郊外で駅から徒歩10分以内、
家賃相場が安定しているエリアです。華々しい将来性より、
着実な安定性を選ぶことが長期的な成功につながります。
ポイント3：物件の「築年数」より「管理状態」を重視する
失敗事例：築浅物件に騙されたC様のケース
C様は築3年の比較的新しいアパートに投資しました。
「築浅だから修繕費がかからない」と考えたものの、実は建築時の品質が低く、
入居者からの設備不良の連絡が相次ぎました。結果、予想外の修繕費がかさみ、
入居者の回転も早くなり、収益性が大幅に低下しました。
成功の鍵：本当に見るべきポイント
成功している投資家が物件を選ぶ際に注目するのは：
オーナーと管理会社の関係性：長期間同じ管理会社に任せているか
共用部の清掃状態：日常的なメンテナンスが行き届いているか
修繕履歴：適切なタイミングで必要な修繕を行っているか
入居者の定着率：長く住んでいる入居者が多いか
設備の更新状況：古くても適切に更新されているか
実は築20年以上の物件でも、
管理が行き届いていれば安定した収益を上げられることが多いです。
「築古物件＝リスク」という先入観は捨てるべきでしょう。
ポイント4：「自己資金」と「借入額」のバランスを慎重に見極める
失敗事例：レバレッジをかけすぎたD様のケース
D様は自己資金500万円で5,000万円の物件を購入しました
（レバレッジ10倍）。当初は黒字だったものの、家賃下落と金利上昇が重なり、
毎月のキャッシュフローが赤字に。結局、
自己資金を食いつぶす形で2年後に売却せざるを得なくなりました。
成功の鍵：適切なレバレッジとは？
成功している投資家の多くは以下の基準を守っています：
自己資金比率：物件価格の20〜30%以上を目安に
返済比率：家賃収入の70%以下のローン返済額に抑える
キャッシュリザーブ：物件価格の5%程度の現金を常に確保
金利上昇リスク：金利が2%上昇しても赤字にならない収支計画
特に重要なのは、「最悪のシナリオ（家賃下落+金利上昇+長期空室）」を想定した資金計画です。
余裕を持った資金計画こそが、長期投資の命綱となります。
ポイント5：「売却」も視野に入れた出口戦略を持つ
失敗事例：出口戦略なしで苦しんだE様のケース
E様は老後の年金代わりに中古アパートを購入。
「ずっと持ち続ける」つもりでしたが、
10年後に大規模修繕が必要になり、その費用を捻出できず。
しかし築古物件となり売却も難しく、結局大幅な値下げで手放すことになりました。
成功の鍵：計画的な出口戦略
成功している投資家は、購入時点で以下のような出口戦略を考えています：
保有期間の設定：5年・10年・15年など具体的な目標期間
売却時期の見極め：築35年以内で売却するなどの基準設定
大規模修繕のタイミング：修繕直後に売却するなどの工夫
相続対策との連動：次世代への承継計画または売却計画
市場動向の定期チェック：年に一度は市場価値を確認
「買うことだけ」に集中せず、
「いつ、どのように売るか（または承継するか）」まで考えることで、
長期的なリスクを大幅に低減できます。
まとめ：成功への5つのポイント
物件選びは「感情」ではなく「数字」で判断する
エリア選定は「将来性」よりも「安定性」を重視する
物件の「築年数」より「管理状態」を重視する
「自己資金」と「借入額」のバランスを慎重に見極める
「売却」も視野に入れた出口戦略を持つ
不動産投資は、正しい知識と冷静な判断があれば、
安定した資産形成の手段となります。
しかし、知識不足や感情的な判断は大きなリスクを伴います。
私たちオーマイホームでは、お客様の大切な資産形成のパートナーとして、
物件選びから出口戦略まで、長期的な視点でサポートしています。
不動産投資についてお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。
初心者の方でも分かりやすく、実践的なアドバイスを提供いたします。
次回は「相続不動産の活用法：子どもに負担をかけない不動産の残し方」
についてお伝えします。
お楽しみに！
