不動産契約の落とし穴と回避法ブログ詳細
2025年04月18日
知っておきたい！不動産契約の落とし穴と回避法
プロが教える安全な取引のポイント
住まいの購入や売却は、人生で何度も経験するものではありません。
だからこそ、契約時に思わぬ「落とし穴」にはまってしまうケースが少なくありません。
今日は、私が12年間で見てきた「契約の落とし穴」と、その回避法についてお伝えします。
「聞いていた条件と違う...」後悔しないための重要ポイント
落とし穴1：重要事項説明を十分理解しないまま契約してしまう
不動産取引では「重要事項説明書」という書類があります。
これは、物件の法的制限や周辺環境、契約条件などが記載された非常に重要な書類です。
しかし、専門用語が多く、分厚い書類に圧倒されて、
十分理解しないまま契約してしまうケースがよくあります。
実例： N様は中古マンションを購入後、
「バルコニーの使用に関する管理規約の制限」を見落としていたことに気づきました。
BBQや布団干しが禁止されていたのです。
「重要事項説明書に書いてあった」と言われても、後の祭り...。
回避法：
重要事項説明は、質問しやすい環境で行ってもらう
分からない用語は必ずその場で質問する
特に「制限事項」「特記事項」には注意を払う
説明を受ける前に、チェックポイントをメモしておく
落とし穴2：境界が不明確な土地を購入してしまう
土地の購入で最も厄介なトラブルの一つが「境界問題」です。
特に古い土地や測量図が不明確な場合、後々隣地との境界でトラブルになることがあります。
実例： O様は古い一戸建てを購入しましたが、
庭の拡張工事をしようとした際、隣地との境界が不明確であることが判明。
結局、測量し直しと境界確定のために予定外の費用と時間がかかってしまいました。
回避法：
売買契約前に「境界確定測量図」の有無を確認
古い物件の場合は特に注意し、必要なら測量を依頼
境界杭の位置を実際に確認する
隣地所有者との境界確認書の有無を確認
落とし穴3：将来の開発計画を知らずに購入してしまう
せっかく眺望の良い物件を購入したのに、
数年後に隣に高層マンションが建ち、景色が台無しに...。
このようなケースは残念ながら珍しくありません。
実例： T様は駅近の眺望の良いマンションを購入しましたが、
2年後に隣の空き地に14階建てのマンションが建設。
日当たりが大幅に悪化し、資産価値も下がってしまいました。
回避法：
市役所の都市計画課で周辺の開発計画を確認する
用途地域や建ぺい率、容積率から周囲に建つ可能性のある建物の高さを予測する
空き地や古い低層建物がある場合は特に注意
不動産会社に周辺の開発情報を積極的に確認する
購入時だけでなく、売却時にも要注意！売主側の落とし穴
落とし穴4：「瑕疵担保責任」を理解せずに売却する
物件を売却する際に見落としやすいのが「瑕疵担保責任」です。
売却後に買主が物件の隠れた欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）を発見した場合、
売主に修繕費用などを請求できる権利があります。
実例： S様は自宅を売却して新居に引っ越した半年後、
買主から「雨漏りがある」と連絡があり、修繕費用約80万円を請求されました。
調査の結果、以前から徐々に進行していた雨漏りと判明し、支払うことに...。
回避法：
売却前に建物状況調査（インスペクション）を実施
知っている不具合は必ず事前に申告する
瑕疵担保責任の期間や範囲を契約書で明確にする
必要に応じて瑕疵保証保険への加入を検討
落とし穴5：税金対策を考えずに売却してしまう
不動産の売却には様々な税金がかかります。
特に利益が出る場合は譲渡所得税が発生します。
税金対策を考えずに売却すると、思わぬ高額納税に驚くことも...。
実例： Y様は相続した実家を5,000万円で売却。
取得費が不明だったため概算で計算したところ、約1,500万円の譲渡所得税が発生。
事前に税理士に相談していれば、
相続時の評価額を活用するなどして税負担を軽減できた可能性がありました。
回避法：
売却前に必ず税理士に相談する
3,000万円特別控除や買換え特例などの特例措置を理解する
取得費の証明書類（契約書、領収書など）を保管しておく
相続した不動産は特に専門家のアドバイスを受ける
賃貸契約の落とし穴：貸す側・借りる側双方の注意点
落とし穴6：原状回復義務の範囲を確認せずに賃貸契約を結ぶ
賃貸物件の退去時にトラブルになりやすいのが「原状回復」の範囲です。
「普通に使っていただけなのに、高額な修繕費を請求された」というケースは非常に多いです。
実例： I様は賃貸マンションを退去する際、
「クロスの張替え」「フローリングの傷補修」などで50万円以上の請求を受けました。
しかし、国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担が原則です。
回避法：
入居前に「原状回復に関するガイドライン」の適用有無を確認
入居時の物件状態を写真で記録しておく
特約条項をしっかり確認し、不明点は質問する
退去時の立会いには必ず立ち会う
契約書の「ここ」に注目！見落としがちな重要ポイント
特約条項をしっかりチェック
契約書の最後によくある「特約事項」。
ここに重要な条件が記載されていることが多いです。
標準的な契約内容を変更する内容が書かれているため、特に注意が必要です。
チェックポイント：
「現状有姿」という記載（物件の不具合をそのまま受け入れる意味）
引き渡し条件（リフォームの有無、付帯設備など）
契約解除条件（手付金の放棄条件など）
瑕疵担保責任の範囲と期間
不明確な表現に要注意
「○○と思われる」「概ね△△」などの曖昧な表現には注意が必要です。
後々トラブルの原因になります。
回避法：
曖昧な表現を見つけたら、具体的な数値や条件に置き換えてもらう
口頭での説明と書面の内容が異なる場合は、書面の修正を求める
「別途協議」という表現がある場合は、具体的な協議方法を確認
まずは専門家に相談を！安全な取引のために
不動産取引の落とし穴を避けるためには、
経験豊富な不動産のプロに相談することが何よりも重要です。
当社では、お客様の立場に立って、
契約前に考えられるリスクを事前にお伝えし、
安心・安全な取引をサポートしています。
不動産契約でお悩みの方は、どんな小さな疑問でもお気軽にご相談ください。
あなたの大切な資産を守るお手伝いをいたします。
次回は不動産投資の基礎知識
失敗しないための5つのポイントについてお伝えします。
お楽しみに！
